Délimitations
et bornage de
propriété
Délimitations de la
propriété de la
personne publique
Délimitation du
domaine public
ferroviaire
Divisions
foncières et
lotissements
Divisions de
biens
immobiliers
Création de servitudes et
droits réels rattachés à la
propriété
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Le bornage amiable
Le bornage est l’opération qui définit juridiquement et matérialise sur un terrain les limites des propriétés privées appartenant – ou destinées à appartenir – à des propriétaires différents. Le bornage peut être amiable ou judiciaire. En vertu de l’article 646 du Code civil, « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës ».
Le géomètre-expert dispose d’une délégation de service public et il est le seul professionnel qualifié et habilité pour procéder au bornage de votre terrain. Au titre de ce monopole, le géomètre-expert garantit les limites de la propriété et les droits qui lui sont attachés. Il exerce sa mission en respectant le principe du contradictoire, en toute indépendance, avec objectivité et impartialité.
Votre terrain est contigu à une propriété privée
Le bornage amiable consiste en la recherche de l’accord de tous les propriétaires sur les limites concernées.
Il comporte plusieurs étapes.
Une réunion contradictoire sur les lieux, en votre présence et celle de vos voisins – ou de leurs représentants – préalablement avisés par courrier. Le géomètre-expert rassemble alors les éléments qui lui permettent de définir les limites réelles : titres de propriété, plans anciens, dires des parties, coutumes locales et cadastre. À l’issue de ce travail, il soumet les limites séparatives à l’approbation des parties.
En cas d’accord, matérialisation des limites par des bornes ou autres repères et rédaction d’un acte foncier afin d’entériner l’opération (procès-verbal de bornage normalisé).
Faute d’accord, ou en cas de refus d’un ou des propriétaires de signer le procès-verbal de bornage amiable, le géomètre-expert dresse un procès-verbal de carence. Ce document permet à la partie la plus diligente d’engager la procédure judiciaire adaptée pour voir statuer sur la ou les limites concernées.
Les effets du bornage
Aucun nouveau bornage ne peut être réalisé dès lors que le procès-verbal antérieur, ayant reçu le consentement des parties, permet de reconstituer sans ambiguïté la position de la limite : « Le procès-verbal de bornage, dressé par un géomètre-expert et signé par toutes les parties, fixe pour l’avenir la limite des héritages tant pour la contenance des parcelles que pour les limites qu’il leur assigne et vaut titre » (Cour de cassation, 3e civ., 3 octobre 1972).
En cas de disparition des bornes ou repères, le géomètre-expert rétablit les limites conformément au procès-verbal de bornage après avoir convoqué les propriétaires concernés, et en dresse constat.
Le bornage judiciaire
Le bornage judiciaire est effectué à la demande de l’un ou de plusieurs propriétaires auprès du tribunal judiciaire. Le cas échéant, cette juridiction désigne comme expert judiciaire un géomètre-expert tel que Marc PIGNOL, fondateur et dirigeant de GÉO CONCEPTION, inscrit sur la liste des experts près la Cour d’appel de Riom. La limite est alors fixée par le juge au vu du rapport de l’expert.
Comme en bornage amiable, le géomètre-expert respecte le principe du contradictoire et accomplit sa mission en toute indépendance, avec objectivité et impartialité.
La délimitation de
la propriété de la
personne publique
La procédure de bornage n’est pas applicable en présence de domanialité publique. Seules les propriétés relevant du régime de la domanialité privée, telles que les chemins ruraux, peuvent être délimitées par la procédure de bornage.
Si le législateur a prévu des procédures de délimitation spécifiques, aucune procédure générale n’existe pour le domaine public artificiel.
En présence de propriété publique, l’enjeu consiste à délimiter non seulement la propriété, mais également la ou les domanialités. Peuvent être ainsi délimitées :
- Une assiette affectée de domanialité publique avec une propriété privée riveraine.
- Une assiette affectée de domanialité publique avec une assiette affectée de domanialité privée.
- Des assiettes affectées de domanialité publique distinctes appartenant à une unique personne publique.
- Des assiettes affectées de domanialité publique appartenant à deux personnes publiques distinctes.
- Une assiette affectée de domanialité privée à l’usage du public (chemin rural) avec l’assiette de la propriété affectée de domanialité sans usage public (réserve foncière) pour une même commune.
La délimitation du
domaine public
ferroviaire
La fixation amiable des limites du domaine public ferroviaire au droit des propriétés riveraines est effectuée selon les modalités du décret n° 2021-1772 du 22 décembre 2021.
La division parcellaire
La division parcellaire est le processus de division d’une propriété en plusieurs parcelles distinctes. Elle peut être réalisée pour diverses raisons telles que la vente, l’héritage ou le développement immobilier, et nécessite souvent des procédures administratives et juridiques spécifiques.
Consultez notre FAQ pour en savoir plus en fonction de vos objectifs, de la situation et des particularités de votre terrain.
Diviser votre terrain en un ou plusieurs lots ?
Tout propriétaire jouit de la libre disposition de son bien. Néanmoins, la procédure de division est soumise à des autorisations administratives et, éventuellement, à des règles particulières d’urbanisme.
Votre terrain est situé en zone inconstructible
Le document modificatif du parcellaire cadastral (DMPC) et le plan de division l’accompagnant sont nécessaires au notaire pour rédiger l’acte de transfert de propriété.
Votre terrain est situé en zone constructible
Pour connaître vos droits et vos obligations, vous devez déposer – ou faire déposer par le géomètre-expert – en mairie de la commune où se situe le bien à diviser, une demande de certificat d’urbanisme opérationnel. Cette pièce indique si votre projet est réalisable et précise les règles d’urbanisme applicables au terrain, ainsi que l’état des équipements publics existants ou à venir. Le géomètre-expert vous aide alors à choisir le découpage le plus approprié, en fonction des servitudes, des voies d’accès et des possibilités de raccordements aux réseaux existants.
Votre terrain, destiné à être bâti, ne nécessite pas de voies, d’espaces ou d’équipements communs
Une déclaration préalable (DP), d’un formalisme allégé, est déposée en mairie (délai d’instruction d’un mois, sauf cas particuliers) et donne alors lieu à la rédaction d’un certificat de non-opposition à la déclaration préalable. Ce certificat doit être affiché sur le terrain et transmis au notaire rédacteur de l’acte, auquel seront jointes les pièces suivantes :
- Certificat d’urbanisme opérationnel.
- Document modificatif du parcellaire cadastral (DMPC).
- Plan de division et de bornage.
- Descriptif du terrain à bâtir.
Votre terrain, destiné à être bâti, nécessite la création de voies, d’espaces ou d’équipements communs
Un dossier de demande de permis d’aménager (PA) est déposé en mairie. Son délai d’instruction est d’environ trois mois, sauf cas particuliers. D’un plus grand formalisme que la déclaration préalable, il comprend les plans et documents suivants :
- Plan du terrain actuel (plan topographique).
- Plan de composition (hypothèse d’implantation des constructions).
- Plan et programme des travaux à effectuer par l’aménageur.
- Règlement du lotissement.
- Programme architectural paysager et environnemental (PAPE), établi avec un architecte partenaire.
